万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(s张大大到底是什么来头ī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目张大大到底是什么来头(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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