文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文>预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(là电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文n)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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