5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(2023年石油会暴涨吗，今日油价格表bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官2023年石油会暴涨吗，今日油价格表(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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